Cedolare secca: le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate ha emanato una circolare interpretativa (la n. 26/2011), pubblicata oggi, con  la quale chiarisce i dubbi sull’applicazione della cedolare secca (destinatari, modalità di pagamento e sanzioni previste in caso di mancato adempimento).

Per quanto riguarda i destinatari, la circolare specifica che possono usufruire di questo regime:

– solo i locatori persone fisiche;

– in relazione ai contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo locati per
finalità abitative e le relative pertinenze.
Sono escluse pertanto società di persone e di capitali, enti commerciali e non commerciali, e le locazioni ad uso abitato effettuate nell’ambito dell’attività di impresa, o di arti e professioni, gli immobili locati all’estero e quelli subaffittati.

L’opzione può essere esercitata anche per i contratti di locazione con durata inferiore ai 30 giorni, per gli immobili con più proprietari, ognuno dei quali può scegliere autonomamente la cedolare senza condizionare gli altri, ed in relazione a una o più porzioni dello stesso immobile da parte di un unico proprietario; in quest’ultimo caso però, una volta scelta la cedolare per una porzione (stanza) questa va applicata a tutte le altre locate contemporaneamente.

L’opzione per la cedolare secca deve essere esercitata al momento della registrazione del contratto di locazione, cioè entro 30 giorni dalla stipula; il termine di 30 giorni è previsto anche in caso di proroga (decorrenti dal momento della proroga stessa) e nel caso in cui si voglia effettuare la scelta per tale regime alla scadenza di una delle annualità del contratto in corso.

La scelta va comunicata al conduttore prima di effettuarla, tramite raccomandata inviata con il servizio postale.

Per quanto riguarda il pagamento dell’aliquota, l’acconto Irpef è pari al 99% dell’Irpef relativa al 2010 che può essere “ripulita” dalla parte di reddito fondiario 2010 riferita agli immobili abitativi per i quali, nel 2011, il contribuente si avvale della cedolare secca per l’intero periodo di imposta. Se, invece, nel 2011 il contribuente si avvale della cedolare secca solo per una parte del periodo di imposta, questa situazione dovrà essere riportata come un “calco” nel periodo d’imposta precedente.

Nel caso di ritardo della registrazione del contratto, sono previste sanzioni (previste all’art. 69 del DPR 131/86) , ma il locatore è esonerato dal pagamento dell’imposta di registro per il periodo di durata del regime della cedolare.

Inoltre nel caso di tardiva o omessa registrazione del contratto, si applicano le disposizioni dell’articolo 3 del decreto sul federalismo municipale secondo cui:

– la durata del contratto viene fissata in 4 anni, a decorrere dalla data di registrazione (volontaria o d’ufficio);

– il contratto è rinnovabile come un normale 4+4 (come prevede la legge n. 431/1998);

– il canone annuo di locazione è pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75% dell’aumento degli indici Istat.

 

Per la registrazione dei nuovi contratti di locazione, l’Agenzia delle entrate ha messo a disposizione dei contribuenti il programma Siria, che può essere utilizzato per i contratti di locazioni fino 3 locatori e/o conduttori, per unità abitative che hanno fino a 3 pertinenze e che sono censite con attribuzione di rendita.

Negli altri casi invece si userà il consueto modulo 69 da presentare presso le sedi dell’Agenzia delle Entrate.

 

Il testo completo della circolare è disponibile qui

 

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